锦州师范高等专科学校滨海校区

物业服务项目采购方案

一、服务范围

锦州师范高等专科学校滨海校区总占地面积约32.8万平，绿地率约为39.6%，面积约为13万平，校园物业建筑面积约15.54万平，停车位709个。

服务范围：学生公寓1-5号楼值班、保洁、日常维修和文化育人管理服务工作；理工经管外语教学楼、艺术师范教学楼、护理学院教学楼、学生活动中心、图书综合楼、实训基地、球类馆、训练馆、体操馆和总务楼的值班、保洁和日常维修工作；校园出入口秩序维护和校园安全巡视工作。

二、费用说明

全校区物业服务招标限价为644.84万元/年。

物业服用费用包含人员工资、保险、服装、费用，保洁物料和设备费用、维修物料及工具费用，VI标准化建设和文化公寓建设费用，服务费用已包含税金、工会经费等法律规定的费用。

因新校区设施在质保期内，相关维修费用由施工方承担，维修物料费用根据实际发生结算；文化公寓建设过程中需要根据现场实际情况确定装修改造施工量，相关费用根据实际发生结算。

三、人员岗位设置

物业服务人员编制165人，要求身体健康、无传染性疾病、无犯罪前科、能够胜任相应岗位工作。管理岗位工作人员年龄55周岁（含55周岁）以下、基层岗位工作人员年龄要求男性65周岁（含65周岁）以下、女性55周岁（含55周岁）以下，女生公寓配备女性工作人员。其中，公寓主管和公寓楼长应具备大专以上学历，有学生教育管理经验和能力素养。

四、服务需求

1.学生公寓

（1）学生公寓概况

（2）学生公寓楼宇服务需求

1）门卫管理。

2）楼内巡视。

3）秩序维护，对进出可疑人员进行询问，并协助相关部门做好消防治安工作，落实公寓夜间巡查制度。

4）维修申请及零修。

5）学生公寓入寝管理。

6）学生公寓文化建设。

7）毕业生房间及新生房间的卫生清理。

8）资源节约。

9）门前非机动车辆摆放。

10）公共区域保洁，楼道、楼梯、大厅干净整洁、玻璃明亮；天花板无蜘蛛网及灰尘；地面无污垢、痰迹、纸屑、烟头；墙面无灰尘；卫生间无异味、厕坑、镜面无污点；洗手台面无油渍；垃圾箱随时清理。门前三米内环境卫生及除雪。

11）公寓公区内建筑物配套设施（除第三方引进设施及设备）卫生清理。

12）晾衣场日常管理维护。

13）四害消杀。

2.校园物业

（1）楼宇概况

（2）教学楼宇服务需求

1）门卫值班。

2）楼内巡视。

3）秩序维护。

4）维修申请及零修。

5）公区定期消毒。

6）冬季保暖门帘、门前防滑地垫及电梯地垫配置。

7）楼宇内设备设施管理。

8）资源节约。

9）门前非机动车辆摆放。

10）公共区域保洁，各阶梯教室，大理石墙面无灰尘。地面干净无杂物，地毯洁净无污渍。天花板、天棚目视无灰尘、无蜘蛛网，玻璃门窗无明显污渍。卫生间无异味，便器无污垢，地面无纸屑、烟头、积水。门、窗、扶手、灯具、消防口等公用设施无明显灰尘、污迹。

11）教学、办公楼宇内公共区域家具清理。

12）三米以下玻璃幕墙清洗。

13）电梯轿厢内卫生清理。

14）消防器材卫生清理。

15）配置公区垃圾箱。

16）提供行政办公楼宇洗手液。

17）四害消杀。

3.维修服务（含开闭站管理）

（1）人员配置

（2）维修服务需求

服务范围内所有建筑物及配套设施零星修缮工程，简称零修工程。单项(单次)修缮工程材料投资在200元以下（数量以单项修缮工程涉及到的材料数量为准，单价以当期辽宁省建筑工程造价管理总站公布的材料信息价格为准）的维修项目列为零修工程。主要包括：

1)疏通维修排水管道、窨井，至少每学期开学前集中清理一次，保证设施正常使用。

2)疏通维修上下水管道、地漏、立式水箱、马桶等。

3)屋面防水修补，雨落管、散水坡、台阶等修补。

4)修补室内外墙面及室内地面、顶棚。

5)检修门窗、门锁、门把手、折页、修配钥匙等，添换窗纱玻璃，衣柜内的门锁、柜门、晾衣杆等。

6)给排水系统的维修，包括局部换管、更换阀门、卫生设备修缮、配件（脚踏阀、水龙头、下水软管等）更换等。

7)电力系统的维修，包括供电系统（不包括教学、科研设备及外联设备）、配电系统、用电系统（灯、开关、插座、爆电、路灯灯泡、自采井控制柜等）的更换、维修。

8)供暖设施的维修，包括管线、阀门、暖气片等的更换、维修。

9)室内家具备品及桌、椅、窗帘维修。

10)做好学院迎新、送旧及大型活动期间的清扫、搬运、布置等工作。

11）巡视和检查及零部件更换，建立维修保养方案

注：建筑物处于质保期内的，不在维修范围内，在交接时双方需确定维修对象的完好状态。

4.外环境保洁

（1）外环境概况

校园道路保洁面积约34124.06平方米，硬覆盖地面保洁面积约21811.6平方米，绿化带保洁面积约129933.92平方米，垃圾清运包含校园内内所有区域的生活垃圾，不含食堂范围内垃圾和商业网点垃圾。

（2）人员配置

外保洁员编制为10人，其中1人兼职保洁班长，驾驶员编制2人。

（3）外环境保洁服务需求

1）校园内道路、硬覆盖、绿地内垃圾等环境清洁。

2）配备除果皮箱以外的室内外垃圾箱，并负责卫生清理。

3）人文景观、雕塑、宣传栏路标等固定物卫生清理。

4）非机动车车辆摆放。

5）校内垃圾清运（不含食堂垃圾），集中清运至校外垃圾站。（垃圾中转站由学校统一规划建设）

6）冬季除雪。

7）建筑渣土的处理原则是谁施工谁及时运出，日常清扫的渣土及杂物和学校认可的无头渣土由物业公司集中运出。

8）校园内灯杆、建筑物外表面等张贴标语遗留的痕迹及时清理干净。

5、秩序维护

（1）人员配置

（2）服务需求

1）校门人员和车辆进出管理工作。

2）校内车辆停放规范管理工作。

3）严格按时巡视校园安全，维护校园安全环境。

4）负责消防中控室和监控室值班工作。

5）按照学校应急管理制度，及时处置突发事件。

6）完成主管部门下发的各项工作任务。

五、服务标准

1.学生公寓值班

（1）具有完善的各项管理制度、服务流程及考核、考评方案等。

（2）在岗人员应具备与本岗位相适应的能力与素质，上岗前必须经过专业培训，门卫要求24小时值守，女生宿舍的管理及值守人员须为女性，男生宿舍的管理及值守人员须为男性。

（3）在岗人员应坚守岗位，服装统一、佩戴胸牌、仪表端庄、衣着整洁、语言规范、态度亲切。严格遵守工作纪律，不空岗，不做与工作无关的事务。因工作需要临时离开期间，不得出现失联状态。员工因病、因事请假，供应商需自行调配人员，不能影响正常工作。

（4）配备专职人员对学生寝室进行严格的安全管理和卫生安全检查，配合校方开展学生宿舍文化建设。建立完整的学生住宿档案及寝室内公共物品档案，严禁外来人员留宿。

（5）按照校方要求办理学生入住、退宿、调整等工作。

（6）及时按标准发放学生寝室卫生清扫用品，做好调宿后房间及毕业生腾空房间的清扫工作。新生统一入住前调整锁芯、配备钥匙及宿舍内部相关维修维护工作，以保证安全。

（7）认真执行上级部门及校方有关治安、防火、防盗、防疫等的有关规定，加强巡视、检查，排查隐患风险点并及时上报，将工作落到实处。做好学生宿舍内公共秩序管理工作，劝阻公共区域内的不文明行为。

（8）严格履行外来人员来客来访登记制度，外来人员严格执行验证登记手续；对外出携带大件物品者，要出示单位证明或个人证件，经查验登记后方可出楼。

（9）加强学生宿舍内各种设施、设备（如暖通设备、电气设备、电梯等）运行管理，建立设备运行及报修记录。加强各种功能用房、空置房间的日常管理，经常查看，及时报修。做好供暖系统的排气放风等运行监测工作。

（10）积极开展资源节约活动，制定并落实具体的节能计划（节水、节电）。

（11）负责学生宿舍内学生活动室、自习室等公共区域的桌椅整理摆放及归位整理工作。

（12）做好冬季学生宿舍入口处防寒保暖处理工作。

（13）维护出入口附近自行车及机动车停放秩序，不得堵塞安全通道，不得影响校区环境的美观，按要求摆放至指定地点。要求管理楼宇周边地桩，开关及时，规范有序。

（14）做好学生宿舍消杀四害工作，按季节开展，每年不少于4次集中消杀，每月进行1次常规消杀。配备灭鼠灭蝇灭蟑灭蚊设施设备，无可见老鼠、蟑螂、臭虫等。

2.教学楼宇值班

（1）具有完善的各项管理制度、服务流程及考核、考评方案等。

（2）在岗人员应具备与本岗位相适应的能力与素质，上岗前必须经过专业培训。

（3）在岗人员应坚守岗位，服装统一、佩戴胸牌、仪表端庄、衣着整洁、语言规范、态度亲切。严格遵守工作纪律，不空岗，不做与工作无关的事务。因工作需要临时离开期间，不得出现失联状态。员工因病、因事请假，供应商需自行调配人员，不能影响正常工作。

（4）认真执行上级政府及校方有关治安、防火、防盗、防疫等的有关规定、条例，加强巡视、检查，排查隐患风险点并及时上报，按照校方要求将安全、防火、防盗、防疫等工作落到实处。按照校方要求，做好楼宇内公共秩序管理工作，劝阻公共区域内的不文明行为。

（5）严格履行外来人员来客来访登记制度，外来人员严格执行验证登记手续；对外出携带大件物品者，要出示单位证明或个人证件，经查验登记后方可出楼。

（6）加强楼宇内各种设施、设备（如暖通设备、电气设备、电梯等）运行管理，建立设备运行及报修记录。加强各种功能用房、空置房间的日常管理，经常查看，及时报修。做好供暖系统的排气放风及地热系统的运行监测工作。

（7）积极开展资